Définition du congé avec offre de renouvellement
Publiée le 8 mars 2024
Attention à la définition du congé avec offre de renouvellement !
Le droit au renouvellement du bail dont bénéficie le bailleur, prévu aux articles L.145-8 et -9 du Code de commerce, offre la possibilité à celui-ci de donner congé du bail à son preneur avec une offre de renouvellement du bail.
Cependant, une question se pose : tout congé avec offre de renouvellement vaut-il offre de renouvellement, ou bien le contenu de l’offre, pour être qualifiée de congé avec offre de renouvellement, doit répondre à certaines exigences quant à son contenu ?
C’est là tout l’enjeu de l’affaire ayant donné lieu à cet arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation. En l’espèce, un bail commercial est conclu le 15 janvier 1999 portant sur des locaux à usage de restaurant.
Le 29 avril 2016, le bailleur délivre un congé avec offre de renouvellement, avec comme particularité que l’offre emporte notamment, en cas d’acceptation par les preneurs, une modification de la contenance des lieux loués et à des obligations d’entretien. Rejetant cette offre, les preneurs restituent les locaux et assignent le bailleur en paiement d’une indemnité d’éviction.
La Cour d’appel de Bordeaux, dans l’arrêt attaqué, déboute les demandeurs, au motif que le congé avec des clauses et conditions différentes du bail expiré constitue un congé sans offre de renouvellement. Dès lors aucune indemnité d’éviction n’était due pour les conseillers d’appel.
La Haute juridiction censure cette position. Le congé donné avec des clauses et conditions différentes du bail expiré doit s’analyser non comme un congé sans offre de renouvellement, mais comme un congé avec refus de renouvellement ouvrant droit au versement d’une indemnité d’éviction.
Dès lors en l’espèce, le bailleur avait formulé un congé avec refus de renouvellement, justifiant le versement d’une indemnité d’éviction aux preneurs.
Cette jurisprudence est donc particulièrement importante en ce qu’elle définit le congé avec offre de renouvellement, qui est donc un congé avec renouvellement du bail dans les mêmes clauses et conditions, sauf concernant le prix qui le cas échéant peut être déterminé par le juge.