La clause de non-recours, souvent invoquée pour écarter la responsabilité d’un locataire en cas de sinistre, ne saurait couvrir une négligence grave et prolongée.

En l’espèce, à la suite d’un incendie provoqué par l’installation de panneaux photovoltaïques sur la toiture des locaux loués, le bailleur engage une action en responsabilité à l’encontre de plusieurs intervenants, dont le preneur et son assureur.

Ces derniers opposent une clause de non-recours stipulée au bail, censée interdire au bailleur de solliciter une indemnisation en cas de dommages survenus dans les lieux.

La Cour de cassation refuse de faire droit à cette argumentation. Elle relève que le preneur, malgré la clause, avait gravement manqué à ses obligations en matière de sécurité, en laissant perdurer pendant près de quatorze ans des non-conformités connues.

Si la clause de non-recours permet, en principe, de neutraliser les recours entre parties en cas de sinistre, elle ne fait pas obstacle à l’action du bailleur lorsque le preneur a commis une faute d’une particulière gravité.

Dans le cas présent, l’inaction prolongée du locataire face à des non-conformités relatives à la sécurité incendie a été analysée comme une faute lourde, rendant inopposable la clause de non-recours. La gravité de la négligence a privé la clause de tout effet protecteur.

Pour se défendre, le preneur faisait valoir que les travaux de mise aux normes incombaient contractuellement au bailleur. Mais cette circonstance n’a pas suffi à l’exonérer : la Cour rappelle que le locataire reste responsable de l’usage qu’il fait des locaux et doit veiller à leur sécurit.

Cet décision confirme que les clauses de non-recours, si fréquentes dans les baux commerciaux, ne sont pas absolues. Leur efficacité est conditionnée par le comportement des parties. 

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Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 10 avril 2025, 23-14.099 23-14.105 23-15.124,