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Covid-19 et clause de suspension de paiement des loyers

Publiée le 1er mars 2024

Centre ville

Avec les confinements mis en œuvre pour lutter contre la pandémie du Covid-19, de nombreux preneurs à bail commercial ont décidé de ne pas payer les loyers dus au titre des périodes de confinements. Cela a donné lieu, une fois la crise passée, à de nombreuses actions initiés par les bailleurs lésés soit en paiement des loyers, soit en résiliation du bail commercial.

De nombreux arguments ont été avancés par les preneurs pour justifier l’absence de paiement des loyers : la bonne foi contractuelle, l’obligation de délivrance, la perte de la chose louée, la force majeure. Tous ces arguments ont été balayés par la Cour de cassation dans des arrêts du 30 juin 2022 et du 23 novembre 2022.

Pourtant, le contentieux des loyers commerciaux dus au cours de la pandémie continue d’alimenter les juridictions, comme en témoigne cet arrêt. Dans cette affaire, plusieurs baux commerciaux sont consentis à un même preneur, pour des locaux situés dans une résidence de tourisme. Avec les confinements, l’activité du preneur est fortement impactée. Celui-ci décide de se fonder sur une clause de suspension du loyer pour ne pas verser aux bailleurs les loyers couvrant les périodes de confinement. Ces derniers assignent le preneur en référé aux fins d’obtenir le paiement des loyers.

La clause était rédigée ainsi : « Dans le cas où la non sous-location du bien résulterait (…) soit de la survenance de circonstances exceptionnelles et graves (telles qu’incendie de l’immeuble, etc) affectant le bien et ne permettant pas une occupation effective et normale, après la date de livraison, le loyer, défini ci-avant, ne sera pas payé jusqu’au mois suivant la fin du trouble de jouissance ». Le preneur a cru que les décisions gouvernementales prises pour lutter contre l’expansion de la pandémie entraient dans les cas prévus par la clause.

La cour d’appel ne retient pas cette position, estimant que les circonstances exceptionnelles devaient viser le bien lui-même et non ses conditions d’exploitation. Le preneur forme sans succès un pourvoi contre cet arrêt, la Cour régulatrice retenant la même position que les conseillers d’appel. Cette décision vient conforter sa jurisprudence : malgré les confinements, le preneur restait tenu par son obligation de paiement des loyers.

Civ 3ème 8 février 2024 pourvoi n°22-17.620

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