Un bail commercial signé par une personne physique pour le compte d’une société en cours de constitution et la question de la co-titularité

En cours de constitution/immatriculation d'une société, il est fréquent qu'un bail commercial soit signé par une personne physique, agissant à titre personnel au nom et pour le compte de la société qu’elle se réserve de constituer ultérieurement. Le bail conclu comporte alors une clause de substitution au bénéfice de ladite société dès l’immatriculation de celle-ci. La personne physique signataire du bail peut par ailleurs se porter caution solidaire des engagements de cette société à l’égard du bailleur.

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Pour qu'il y ait co-titularité du bail entre ladite personne physique et ladite société, il convient que le bail commercial puisse prévoir l’existence de deux co-titulaires ou d'une « d’une obligation conjointe et solidaire entre eux ». En l'absence de telles hypothèses, la société constituée se substitue, dès son immatriculation, à la personne physique signataire du bail, intervenue à l’acte sous le régime juridique des sociétés en formation.

 

La Cour de cassation a ainsi pu retenir qu'en l'absence d'une telle co-titularité, « la clause du bail, stipulant un pacte de préférence en cas de vente de l’immeuble, ne pouvait bénéficier, une fois celle-ci [la société] immatriculée, qu’à la société preneuse, prise en la personne de sa dirigeante, et non à la personne physique signataire initiale du bail, prise à titre personnel ».

 

Cour de cassation 3ème chambre civile, 11 janvier 2023, n° 21-23.735