Résiliation du bail et question la gravité de la faute
Publiée le 30 mars 2024
Lorsque le bail commercial arrive à son terme, le preneur a droit au paiement d’une indemnité d’éviction et peut continuer d’occuper le local jusqu’au paiement de cette indemnité, comme l’énonce l’article L.145-28 du Code de commerce. Pendant cette période, les conditions et clauses du bail sont maintenues (Civ. 3e, 4 janv. 1985, no 83-13.442), justifiant que le bailleur puisse se prévaloir des manquements au bail justifiant d’écarter l’indemnité d’éviction pour des faits postérieurs à l’expiration du bail (Civ. 3e, 17 oct. 2012, no 11-22.920).
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Mais encore faut-il que ces faits constituent des manquements suffisamment graves !
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Exerçant son droit d’option, un bailleur propose le versement d’une indemnité d’éviction à son preneur. Ultérieurement à cette proposition, il découvre que le preneur a exercé des activités qui n’étaient pas prévues dans le contrat de bail. Le bailleur demande l’arrêt de ces activités, tandis que le preneur estime que ces activités étaient connues du bailleur, et sont connexes et complémentaires à l’activité prévue dans le contrat de bail.
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Les relations se tendent entre les parties et le preneur assigne son bailleur notamment afin d’obtenir le paiement d’une indemnité d’éviction. La juridiction de première instance fait droit à sa demande. Le bailleur conteste cette solution devant la Cour d’appel de Bordeaux.
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Les conseillers d’appel constatent que les activités exercées qui n’étaient pas prévues dans le contrat étaient soient connexes à l’activité prévue, soit constitutives d’un pourcentage marginal du chiffre d’affaires. Dès lors, les manquements ne sont pas d’une gravité justifiant d’écarter le versement de l’indemnité d’éviction.
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