La Cour de cassation rappelle que même au sein d’un même secteur, une extension significative d'activité non autorisée peut justifier la résiliation judiciaire du bail commercial.

En l’espèce, un preneur exploitait dans les lieux une activité de restauration traditionnelle, alors que le bail commercial prévoyait que les locaux étaient exclusivement destinés à une activité de snack. Ce changement, opéré sans autorisation préalable du bailleur, s’est traduit par l’installation d’une cuisine professionnelle, une salle de restauration aménagée, et la vente de plats élaborés issus de diverses cuisines (française, asiatique, fruits de mer…).

Le bailleur a saisi les juridictions compétentes afin de solliciter la résiliation du bail pour violation de la clause de destination. La Cour d’appel a accueilli cette demande, considérant que le preneur avait gravement méconnu ses obligations contractuelles.

La Cour de cassation confirme cette décision. Elle juge que la transformation opérée par le locataire excède la simple variation d’activité au sein d’un même secteur. Il s’agit d’un changement substantiel dans les conditions d’exploitation, justifiant la résiliation du bail.

La Haute juridiction précise que la qualification d’activité de snack suppose une offre limitée, souvent à emporter, avec une préparation légère. À l’inverse, l’exploitation d’un restaurant traditionnel, doté d’une cuisine professionnelle et proposant des plats élaborés servis à table, constitue une activité distincte, incompatible avec la clause de destination initiale.

Elle ajoute que ce manquement contractuel n’exige ni la preuve d’un préjudice subi par le bailleur, ni celle d’une mauvaise foi du preneur : la seule transformation de l’usage des lieux sans autorisation suffit à caractériser une faute grave.

Cet arrêt confirme une jurisprudence constante : le respect de la clause de destination est une condition essentielle du bail commercial. Toute modification, même dans le cadre d’un même secteur économique, doit faire l’objet d’un accord exprès du bailleur. À défaut, le preneur s’expose à la résiliation judiciaire du bail.

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Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 mars 2025, 23-22.383