Le droit d’option exercé par le bailleur après fixation judiciaire du loyer emporte des effets rétroactifs. En refusant finalement le renouvellement du bail, le bailleur substitue le loyer par une indemnité d’occupation calculée selon la valeur locative, dès l’expiration du bail initial.

Dans l’affaire commentée, un preneur avait sollicité le renouvellement de son bail, arrivant à échéance le 31 décembre 2014. Le bailleur avait, dans un premier temps, donné son accord, si bien que le nouveau bail devait prendre effet à compter du 1er janvier 2015. Toutefois, plusieurs mois plus tard, le bailleur a engagé une procédure de fixation judiciaire du loyer renouvelé, laquelle a abouti à une décision irrévocable rendue en décembre 2016. Estimant que le montant fixé était insuffisant, il a exercé son droit d’option en janvier 2017, revenant ainsi sur son accord initial.

Par un arrêt du 27 février 2025 (Civ. 3e, n° 23-18.219), la Cour de cassation a censuré la décision de la cour d’appel qui avait fixé le point de départ de l’indemnité d’occupation à la date de la demande en fixation du loyer. En réalité, aucune formalité particulière n’est requise pour déclencher le paiement de cette indemnité. Elle est due de plein droit dès l’échéance du bail initial, indépendamment de toute notification (autre que le congé) ou action.

Prévu à l’article L. 145-57 du Code de commerce, le droit d’option permet à l’une ou l’autre des parties de renoncer au renouvellement du bail dans le mois suivant la signification de la décision judiciaire fixant le loyer. Ce mécanisme se distingue du droit de repentir : il ne suspend pas temporairement les effets du bail renouvelé, mais les annule rétroactivement.

Le bail est donc juridiquement considéré comme n’ayant pas été renouvelé. En conséquence, le preneur s’est trouvé occupant sans droit ni titre des locaux, dans l’attente éventuelle du versement d’une indemnité d’éviction, et est devenu redevable d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, les juridictions auraient donc dû considérer que le preneur était redevable d’une indemnité d’occupation à compter du 1er janvier 2015.

La Cour de cassation a également rappelé la nature statutaire de l’indemnité d’occupation. Distincte du loyer, elle s’y substitue rétroactivement en cas d’exercice du droit d’option. En l’absence d’accord entre les parties, son montant doit être déterminé selon les critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce, c’est-à-dire en fonction de la valeur locative du bien (Civ. 3e, 5 févr. 2003, n° 01-16.882).

Cette solution peut paraître défavorable au locataire, qui comptait sur un bail renouvelé à loyer plafonné, et se retrouve finalement en situation d’occupation précaire, débiteur d’une somme potentiellement plus élevée. Toutefois, conformément à l’article L. 145-28 du Code de commerce, un abattement est généralement appliqué afin de tenir compte de la précarité de sa situation, et ce jusqu’au versement de l’indemnité d’éviction par le bailleur.

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Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 27 février 2025, 23-18.219