Les décisions phares de l'investissement locatif en résidence gérée

Le secteur protégé de la VEFA applicable aux lots sis dans un immeuble rénovée en résidence hôtelière

La plus part des investissements en résidence de tourisme débutent par la signature de deux contrats: un contrat de réservation et un contrat de vente en l'état de futur achèvement (VEFA). 

Le contrat de VEFA permets de bénéficier de nombreux avantages tels que l'échéancier de paiement,  la garantie d'achèvement, etc...

La Cour de cassation a considéré que les lots sis dans un immeuble devant être rénové en résidence hôtelière peuvent bénéficier du régime de secteur protégé des VEFA dès lors que ces locaux sont à usage d'habitation et que l'acheteur effectue des versements avant l'achèvement des travaux.

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(Cour de cassation, Civ. 3e, 23 Mai 2019, n° 17-17.908)​

Le statut LMP

La Cour constitutionnelle a considéré dans une décision du 8 février 2019 que la condition d'inscription d'un Loueur Meublé Professionnel au Registre du Commerce et des Sociétés est inconstitutionnelle. En effet, la location meublée ne constitue pas un acte de commerce au sens de l'article L110-1 du Code de commerce. Bercy a donc supprimé cette condition facilitant l'obtention du statut de LMP.   

(Conseil constitutionnel, 8 février 2019, n° 2017-689)​

Les charges des locaux vacants d'une résidence gérée

La Cour de cassation considère que les copropriétaires de lots vacants doivent être redevables des charges relatives aux conventions de restauration et aux conventions hôtelières prévues au règlement de copropriété bien que l’exploitation de ces lots ne soient pas confiée à la société qui gère les prestations de restauration et les prestations hôtelières.   

 

(C. cass, Civ. 3e, 29 novembre 2018, 17-27.526)

La révision du loyer

Les loyers prévus initialement par les baux étant clairement surestimés, les gestionnaires de résidences de tourisme souhaitent désormais faire réviser judiciairement les loyers prévus par ces baux à leur valeur locative avant les échéances de ces derniers. Une telle possibilité est notamment prévue lors d'une modification de facteurs de commercialité. La Cour de Cassation considère que la présence d'autres concurrents n'impliquent pas de modification de facteurs de commercialité. Plus précisément, le fait que ces concurrents puissent baisser les loyers des copropriétaires et ainsi proposer des tarifs d'hébergement plus compétitifs ne constitue pas une modification matérielle de facteurs de commercialité.  

(C. cass, 3e. Civ, 25 octobre 2018, n°17-22.129)​

La redevance audiovisuelle

Le Conseil d'Etat a estimé que l'exploitant d'une résidence de tourisme est redevable de la redevance audiovisuelle. Une telle charge ne peut incomber au propriétaire d'un appartement/ d'une chambre de tels locaux dès lors où ces derniers ne peuvent par définition constituer l'habitation personnelle du propriétaire. Celle-ci peut  encore moins être supportée par le résident qui y séjourne sur une courte durée. 

(Conseil d'Etat, 6 juin 2018, n°411510, Soderev Tour)​

Responsabilité de l'agence immobilière

Dans cette affaire, la Cour de cassation a estimé que l’agence immobilière spécialisée dans l’immobilier de placement a méconnu ses obligations d’information et de conseil à l’égard des investisseurs d'un bien acquis en VEFA et géré par un exploitant de résidence de tourisme en ne les alertant pas sur les risques de défaillance de l’exploitant et de non perception des loyers. Et pour cause, l'agent immobilier avait remis une plaquette de présentation de l'opération d'investissement locatif à laquelle les acquéreurs avaient souscrit comportant des indications sur la rentabilité et la sécurité de l'investissement (« [la société Transmontagne Residences] vous garantira un loyer quel que soit le remplissage effectif de votre appartement » ; « INVESTISSEZ LA SECURITE » puis « Ensemble, optimisons votre investissement immobilier en toute sécurité »).

(C.cass, 3e. civ, 8 février 2018, n° 17-11051)

La validité du contrat VEFA

La plus part des investissements en résidence de tourisme débutent par la signature de deux contrats: un contrat de réservation et un contrat de vente en l'état de futur achèvement (VEFA). 

La Cour de cassation a de nouveau confirmé que le contrat de réservation est un contrat séparé et autonome. Ainsi, sa nullité n'impacte nullement la validité du contrat de VEFA. 

(C.cass, 3e. civ, 12 avril 2018, n° 17-13.118)

Responsabilité du notaire et du conseil en immobilier

Dans cette espèce, les acquéreurs ont consenti en sus de la conclusion d'un contrat de VEFA, un bail commercial portant sur le bien à un exploitant. La fraction immédiatement exigible du prix qui était de 90% ne correspondait nullement à l'état réel d’avancement des travaux du maître d’œuvre. A la suite de l'interruption des loyers en raison de l'arrêt du chantier, les acquéreurs se voient contraints de dresser un état d’abandon du chantier. 

La Cour de Cassation a retenu la responsabilité du notaire pour défaut de vérification documentaire ainsi que celle du conseil en immobilier pour défaut de recherches d'informations.

 

(C.cass, 1ère civ, 25 janvier 2017, n° 15-21.186)

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