LOI ELAN : NE PASSEZ PAS A COTE DE LA LOI DU QUINQUENNAT SUR LE LOGEMENT !
5 minutes de lecture
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On en parle comme de la Loi du quinquennat sur le logement. Pourtant, elle recouvre des domaines tellement divers avec ses 234 articles que son appréhension est pour le moins difficile.
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Grâce à un savoir-faire de synthèse « maison », nous vous livrons, pour 5 minutes de lecture, l’essentiel à retenir pour ne pas passer à côté des nouveaux mécanismes qui s’appliquent déjà pour partie à votre quotidien.
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Le nouveau « bail mobilité », à quoi ça sert ?
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La mobilité s’invite dans les baux d’habitation. L’objectif affiché : permettre de se loger pour un temps donné à proximité de son emploi temporaire ou de son centre de formation.
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L’avantage consiste dans la dérogation au régime contraignant de la loi de 1989 sur les locaux d’habitation avec un bail meublé, nouvelle génération, pouvant permettre de louer en souplesse.
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Pour en bénéficier, il faut justifier à la date de prise d’effet du bail :
D’une formation professionnelle,
D’études supérieures,
D’un contrat d’apprentissage,
D’un stage,
D’un engagement volontaire dans le cadre d’un service civique, ou
D’une mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle.
On peut s’interroger sur la notion assez vague de « mission temporaire dans le cadre de son activité professionnelle » qui sera sans doute sujette à des difficultés d’interprétation par les juges.
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Quoi qu’il en soit, le bail devra expressément préciser son motif au risque de se voir requalifier en bail meublé de droit commun (Titre 1er bis de la loi de 1989).
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La grande nouveauté consiste dans la durée du bail qui pourra être d’un 1 minimum et de 10 mois maximum sans possibilité de le renouveler ou de le reconduire tacitement.
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Cette exigence d’une durée maximale permettra d’éviter les éventuels détournements du texte et faire obstacle à une utilisation abusive. Reste que la location à très courte durée est sans doute un dispositif particulièrement intéressant pour assouplir les conditions d’exploitation de son investissement locatif.
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La durée est souple au détriment toutefois de la sécurité pour le propriétaire sur des points pourtant particulièrement importants. Ainsi, si le logement est loué à des colocataires ou qu’il y a plusieurs cautions, il n’y a pas de solidarité. Cela implique de rechercher pour chacun la part de sa dette.
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De plus, le bail mobilité interdit tout dépôt de garantie, accroissant là encore les risques d’impayés.
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On l’aura compris, l’idée est ici de favoriser les personnes en recherche de logement ou de formation professionnelle. Ainsi, pour tempérer les risques d’impayés, le locataire pourra souscrire gratuitement une garantie « Visale » qui est en fait une caution accordée par Action logement au locataire. En cas d'impayés de loyer ou de charges, Action logement versera les sommes dues au propriétaire bailleur et se fera ensuite rembourser par le locataire.
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Le bail mobilité se voulant souple, le locataire a la faculté de le résilier à tout moment le contrat avec 1 mois de préavis sans justifier d’un quelconque motif à l’inverse du propriétaire qui lui devra justifier d’un motif légitime (faute du locataire).
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Enfin, l’objectif étant d’éviter les contentieux et de construire une relation rapide et souple propriétaire bailleur / locataire, le paiement de charges se fait selon un forfait sans possibilité pour le propriétaire bailleur d'obtenir une régularisation en fin de bail.
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Enfin, et on peut sans doute le regretter, l’idée étant ici de favoriser l’accès au logement à des personnes à bas revenus, le « bail mobilité » ne permet pas de bénéficier de l’aide au logement.
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Encore un nouvel encadrement des loyers…
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La loi ALUR avait déjà instauré un dispositif d’encadrement des loyers mais sa mise en œuvre s’est révélée désastreuse.
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En effet, ce mécanisme de plafonnement des loyers selon un loyer de référence dans des zones d’urbanisation dites tendues, c’est-à-dire au sein desquelles existe un « déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements », n’avait été mis en œuvre qu’à Paris et Lille et était conditionné à un arrêté préfectoral pour permettre son application.
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Dans ces villes, les arrêtés préfectoraux ont fait l’objet d’annulations successives par les Tribunaux administratifs de Lille et Paris au motif qu’ils méconnaissaient le champ d’application de la mesure (TA Lille, 5e ch., 17 oct. 2017, no 1610304 ; TA Paris, 6e sect., 2e ch., 28 nov. 2017). Cette dernière décision a d’ailleurs été confirmée par la Cour d’Apple de Paris (CAA Paris, 26 juin 2018, n° 17PA03805, 17PA03808, 18PA00339, 18PA00340). Les arrêtés litigieux limitaient en effet leur périmètre d’application au seul territoire de la commune de Lille ou de celle de Paris alors que toute l’agglomération devait être concernée.
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La Loi Elan prévoit désormais un dispositif d’encadrement des loyers en zone tendue à caractère expérimental et optionnel, pendant une durée de 5 ans, applicable « pour tout ou partie de la zone géographique qui y est mentionnée ».
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Elle prévoit également la possibilité pour le préfet de prononcer une amende administrative à l’encontre du propriétaire bailleur qui ne respecterait pas la mesure d’encadrement, laquelle pourrait aller jusqu’à 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale en sus de l’éventuelle action en diminution du prix qui pourrait être intentée par le locataire.
La dématérialisation du bail « papier » enfin en marche !
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La mise en place d’un bail numérique constitue une des mesures phares du texte.
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Elle permettra en plus d’une économie d'argent, un gain de temps considérable pour les propriétaires bailleurs.
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Le Gouvernement peut désormais prendre par voie d’ordonnance toutes mesures nécessaires pour permettre de lancer ce processus de dématérialisation du bail .
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L’acte de cautionnement n’aura plus à comporter les mentions manuscrites exigées par la loi du 6 juillet 1989. La simple signature d’un formulaire-type comprenant les mentions obligatoires suffira !
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De même, le propriétaire bailleur pourra transmettre par simple courriel, le scan du règlement de copropriété et des rapports de diagnostics obligatoires.
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Les locations touristiques dans la ligne de mire des parlementaires!
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Une amende pouvant aller jusqu’à 5 000 euros devra être versée par le propriétaire bailleur d’un meublé de tourisme en cas de non-respect de l’obligation de déclaration préalable.
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De la même manière, les personnes ne déclarant pas à la commune qui en aurait fait la demande le décompte de nuitées de location, s’exposent à une amende pouvant atteindre les 10 000 euros.
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En sus, un plafond de 120 jours par an est crée pour les propriétaires souhaitant mettre en location leur résidence principale.
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Les plateformes qui publient les annonces ne sont bien évidemment pas épargnées. En l’absence de réponse à une demande de communication de la mairie au sujet du nombre de jours au cours desquels le meublé de tourisme a fait l’objet d’une location, la plateforme peut s’exposer à une amende allant jusqu’à 50 000 euros par meublé de tourisme objet du manquement.