Résiliation du bail commercial par le syndicat de copropriétaires​

En cas d’irrespect par le preneur à un bail commercial du règlement de copropriété, le syndicat des copropriétaires peut-il agir en résiliation du bail commercial ?

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Comme l’illustre l’arrêt en l’espèce, la réponse est positive, par le mécanisme de l’action oblique, prévue à l’article 1341-1 du Code civil. Cet article énonce que « lorsque la carence du débiteur dans l'exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l'exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne. »

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En l’espèce, le preneur conclue un bail commercial, les locaux étant affectés à l’activité de boucherie. Puis, unilatéralement et sans autorisation du bailleur ou du syndicat de copropriétaires, il modifie cette activité par une activité de restauration rapide (kebab en l’espèce). Le locataire a également installé puis retiré un bloc de climatisation, avant d’installer un extracteur d’air, causant des nuisances olfactives et sonores.

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Or, l’usage du local doit être d’une part conforme à ce qui est contractuellement prévu, mais aussi le cas échéant à ce qui est prévu par le règlement de copropriété. En l’espèce, ledit règlement autorisait l’usage des locaux au profit d’activités commerciales à usages de magasins ou de bureau, et non pour de la restauration rapide.

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A la suite d’une assemblée générale de la copropriété, le syndicat de copropriétaire a été autorisé à solliciter par le jeu de l’action oblique la résiliation judiciaire du bail. Le syndicat, justifiant des nuisances et de la méconnaissance du règlement de copropriété, obtient la résiliation judiciaire du bail et la condamnation in solidum du bailleur et de la société locataire à réparer le préjudice de jouissance subi par la copropriété.

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Cour d’appel, Aix-en-Provence, 1re et 8e chambres réunies, 15 Novembre 2023 n°21/02329