Bail commercial et refus de l'octroi d'une indemnité d'éviction : bien s'assurer en amont d'un motif grave et légitime

Au terme du bail commercial, le bailleur peut délivrer un congé sans offre de renouvellement à son preneur, moyennant en contrepartie une indemnité d’éviction. Cette indemnité répare le préjudice subi par le preneur en raison du départ des locaux. Cependant, le bailleur peut être exonéré de cette indemnité dans les cas de l’article L.145.17 du Code de Commerce, et notamment en cas de motif grave et légitime à l’encontre du locataire.

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La Haute juridiction admet depuis longtemps dans cette hypothèse que la mise en demeure peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement (Civ 3ème 16 décembre 1987 n°86-16.189), mais peut également être délivrée concomitamment au congé avec refus de renouvellement (Civ 3ème 5 mai 1999 n°97-15.484).

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Dans cet arrêt, la Cour de cassation rappelle que la mise en demeure prévue à l’article L.145-17 du code de commerce peut figurer dans le même acte que le refus de renouvellement. Elle confirme également les juges d’appel qui ont souverainement appréciés que les motifs invoqués pour refuser l’indemnité d’éviction au preneur étaient, en l’espèce, ni constitués, ni suffisamment graves. Dès lors, l’arrêt attaqué, condamnant les bailleurs au versement d’une prime d’indemnité, est confirmé.

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Cour de cassation, 3ème chambre civile, 25 janvier 2024 n°17-31.538